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La valoración de un inmueble es un proceso que se suele solicitar en una transacción de un piso, chalet, terreno o tienda, con el fin de venderlo, alquilarlo o hipotecarlo.

¿CUÁL ES EL OBJETIVO?

La valoración de los bienes inmuebles se solicita con diversos fines, siendo obligatoria en determinadas situaciones:

- En el ámbito de un proceso judicial;

- En el ámbito de un proceso de inversión;

- Herencia o partición de bienes;

- En un proceso de préstamo hipotecario para la compra o construcción de un inmueble;

- Valoración exigida por una entidad aseguradora;

- Por razones fiscales, como la valoración de la propiedad (VPT)

- Expropiación por causa de utilidad pública;

- Varios tipos de transacciones;

- En el ámbito de la valoración de la propiedad de un particular o una empresa

¿CÓMO SE EVALÚA UNA PROPIEDAD?

La valoración de un inmueble puede realizarse de diferentes maneras, entre las que se encuentran
se puede destacar lo siguiente:

Método comparativo - También designado por "Método directo", "Comparación", "Sintético" o
"Empírico", se basa en el conocimiento del mercado inmobiliario local y en los valores de las transacciones de inmuebles similares al que se va a valorar. Este es uno de los métodos más utilizados y que inspira mayor confianza.

Método de la renta - También conocido como "Método analítico", "Método de capitalización de la renta" o "Método indirecto".

El "Método de la Renta" o "Método Indirecto", evalúa la propiedad a través de la división de los ingresos generados (rentas generadas por la vivienda anualmente) por una tasa de capitalización también anual. Este método sólo utiliza información sobre los ingresos de un único periodo. Este es otro de los métodos más utilizados en Portugal. 

Método del coste - También conocido como "Método de la inversión", "Método del coste de reproducción" o "Método del coste de reposición", considera que el valor de una vivienda resulta directamente de la suma de todos los costes incurridos en su producción, desde la adquisición del terreno, los proyectos, la concesión de licencias, la construcción, incluido el beneficio del promotor. Se utiliza en la valoración de bienes raramente comercializados, como los bienes públicos, las iglesias, los castillos, etc.

¿QUIÉN PUEDE REALIZAR UNA VALORACIÓN DE LA PROPIEDAD?

Deben ser realizadas por profesionales - tasador inmobiliario o perito titulado: Gestión inmobiliaria, ingeniería o arquitectura, o en un área relevante relacionada con la valoración inmobiliaria; experiencia en valoraciones inmobiliarias; registro activo en la CMVM.

Deben estar inscritos en el colegio profesional y tener un seguro.

QUÉ DATOS DEBEN INCLUIRSE EN UNA VALORACIÓN INMOBILIARIA

El informe debe contener lo siguiente:

a. Identificación de la entidad que realiza la valoración;

b. Identificación clara del objeto de la evaluación, incluyendo fotografías y descripciones de su
características físicas y funcionales, etc;

c. Objetivo de la evaluación, con referencia a la entidad o persona para la que se realiza la evaluación
la evaluación se está llevando a cabo;

d. Bases e hipótesis de la evaluación;
e. Fecha de la última visita al inmueble y fecha de valoración;

f. Advertencias [en relación con la discrepancia entre la realidad física y la descripción en el
f. Advertencias [en relación a la discrepancia entre la realidad física y la descripción registral, cuando existan dudas en la identificación del inmueble o en relación a la estructura y conservación, siempre que lo evaluado no se ajuste a la legislación vigente, o tenga un uso que no sea posible determinar, cuando existan dudas en relación a las fuentes
información, el propietario del inmueble en el momento de la valoración y las condiciones de
de la propiedad en el momento de la valoración y las condiciones del arrendamiento o cesión);

g. Método elegido;

h. Cálculo justificado, rango de error justificado admitido;

i. Valor del inmueble (número y en su totalidad), cuando la valoración se refiere a un inmueble que
i. Valor del inmueble (número y en su totalidad), cuando la valoración se refiera a un inmueble que esté compuesto por diferentes fincas catastrales o fracciones para su registro
el valor total del inmueble y discriminar el valor parcial de cada una de las partes que lo componen (por ejemplo, el valor de cada parte del inmueble).
(por ejemplo, el valor de cada fracción o aparcamiento);

j. Firma del tasador.