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L'évaluation d'un bien immobilier est un processus généralement recherché dans le cadre d'une transaction portant sur un appartement, une villa, un terrain ou un magasin, en vue d'une vente, d'une location ou d'une hypothèque.

QUEL EST LE BUT ?

L'évaluation des biens immobiliers est demandée à diverses fins, et est obligatoire dans certaines situations :

- Dans le cadre d'une procédure judiciaire ;

- Dans le cadre d'un processus d'investissement ;

- Héritage ou partage des biens ;

- Dans un processus de prêt hypothécaire pour l'achat ou la construction d'une propriété ;

- Évaluation requise par une entité d'assurance ;

- Pour des raisons fiscales, telles que l'évaluation des biens (VPT)

- Expropriation pour cause d'utilité publique ;

- Différents types de transactions ;

- Dans le cadre d'une évaluation immobilière d'un particulier ou d'une entreprise privée

COMMENT ÉVALUER UNE PROPRIÉTÉ ?

L'évaluation d'un bien immobilier peut se faire de différentes manières, parmi lesquelles
les éléments suivants peuvent être mis en évidence :

Méthode comparative - Également désignée par "Méthode directe", "Comparaison", "Synthétique" ou
" Empirique ", il se base sur la connaissance du marché immobilier local et sur les valeurs des transactions de biens similaires au bien à évaluer. Cette méthode est l'une des plus utilisées et inspire une plus grande confiance.

Méthode du revenu - Également connue sous le nom de "méthode analytique", "méthode de capitalisation du revenu" ou "méthode indirecte".

La " méthode des revenus " ou " méthode indirecte ", évalue le bien par la division des revenus générés (loyers générés annuellement par le logement) pour un taux de capitalisation également annuel. Cette méthode n'utilise que les informations sur les revenus d'une seule période. C'est une autre des méthodes les plus utilisées au Portugal. 

Méthode du coût - Également connue sous le nom de "méthode de l'investissement", "méthode du coût de reproduction" ou "méthode du coût de remplacement", elle considère que la valeur d'une maison résulte directement de la somme de tous les coûts encourus pour sa production, depuis l'acquisition du terrain, les projets, les licences, la construction, y compris le profit du promoteur. Elle est utilisée dans l'évaluation de biens rarement négociés, tels que les biens publics, les églises, les châteaux, etc.

QUI PEUT EFFECTUER UNE ÉVALUATION IMMOBILIÈRE ?

Ils doivent être réalisés par des professionnels - évaluateur immobilier ou expert diplômé : Gestion immobilière, ingénierie ou architecture, ou dans un domaine pertinent lié à l'évaluation immobilière ; expérience en matière d'évaluations immobilières ; inscription active auprès de la CMVM.

Ils doivent être inscrits auprès de l'association professionnelle et avoir une assurance.

QUELLES DONNÉES DOIVENT ÊTRE INCLUSES DANS UNE ÉVALUATION IMMOBILIÈRE

Le rapport doit contenir les éléments suivants :

a. Identification de l'entité qui effectue l'évaluation ;

b. Identification claire de l'objet de l'évaluation, y compris des photographies et des descriptions de son
les caractéristiques physiques et fonctionnelles, etc ;

c. Objectif de l'évaluation, avec référence à l'entité ou à la personne pour laquelle l'évaluation est faite.
l'évaluation est en cours ;

d. Base et hypothèses de l'évaluation ;
e. Date de la dernière visite du bien et date de l'évaluation ;

f. Avertissements [relatifs à la divergence entre la réalité physique et la description faite dans le document
f. Avertissements [en relation avec la divergence entre la réalité physique et la description dans le registre, lorsqu'il y a des doutes dans l'identification du bien ou en relation avec la structure et la conservation, lorsque ce qui est évalué n'est pas conforme à la législation en vigueur, ou a une utilisation qui n'est pas possible de déterminer, lorsqu'il y a des doutes en relation avec les sources
le propriétaire du bien au moment de l'évaluation et les conditions d'utilisation du bien.
du bien au moment de l'évaluation et les conditions du bail ou de la cession) ;

g. Méthode choisie ;

h. Calcul justificatif, fourchette d'erreur justifiée admise ;

i. Valeur du bien (en nombre et en totalité), lorsque l'évaluation concerne un bien qui
constituée par des propriétés ou fractions cadastrales différentes aux fins de l'enregistrement, la valeur totale de la propriété doit être
la valeur totale du bien et discriminer la valeur partielle de chacune des parties qui le composent (par exemple, la valeur de chaque partie du bien).
(par exemple, valeur pour chaque fraction ou parking) ;

j. Signature de l'évaluateur.